Un mandataire de gestion locative est un professionnel de l’immobilier qui détient une autorisation écrite de gérer la location d’un bien pour autrui, en l’espèce un mandat. Ses missions consistent notamment à trouver un locataire, lui faire signer un contrat de location, procéder à l’appel ainsi qu’à l’encaissement des loyers et gérer les éventuels loyers impayés. Ceci étant, son activité est soumise à certaines contraintes légales issus de la loi Hoguet et plus récemment de la loi ALUR. De même, parce que le mandat de gestion locative formalise les accords de deux parties, le propriétaire et l’agent immobilier, il exprime un accord contractuel qui s’impose à elles.

Les obligations légales liées à l’exercice de l’activité d’agent immobilier

Pour pouvoir exercer une activité de gestion locative, l’agence immobilière est contrainte à plusieurs titres.

Être titulaire d’une carte professionnelle « Gestion immobilière »

Pour devenir mandataire de gestion locative, le professionnel de l’immobilier doit obtenir de la chambre de commerce et de l’industrie une carte professionnelle numérotée. Dans la mesure où il en existe plusieurs, il faut que celle-ci soit spécifique à la gestion immobilière.

Disposer d’une garantie financière

Le mandataire est amené à détenir des fonds pour le compte de ses clients dont il gère les biens. Outre d’un compte bancaire séparé du compte professionnel de l’agence, il est tenu de justifier d’une garantie financière délivrée par un organisme solvable pour assurer ces sommes.

Souscrire une responsabilité civile professionnelle

En cas d’erreur, d’omission ou de négligence lors de l’exécution de ses prestations, le mandataire immobilier doit justifier aux propriétaires qu’il a souscrit une RCP.

Être missionnée par mandat de gestion locative recensé dans un registre

Le mandat de gestion locative est impérativement écrit et signé en autant d’exemplaires que de parties, puis consigné dans un registre des mandats après s’être fait attribuer un numéro chronologique.

Délivrer l’information précontractuelle

Peu appliquée mais néanmoins obligatoire, l’information précontractuelle du propriétaire avant la signature du mandat est indispensable. Ce dernier doit en effet s’engager en parfaite connaissance de cause. Le professionnel de l’immobilier est alors tenu de pouvoir justifier de cette action préalable.

Renseigner correctement les annonces immobilières

Qu’elles soient affichées en agence ou sur un site internet, les annonces immobilières comportent des mentions obligatoires, comme notamment le montant du loyer et des charges séparément, les moyens de récupération des charges et du dépôt de garantie et les honoraires TTC de gestion détaillés.

Afficher les informations de l’agence immobilière

Certaines informations doivent être visibles de l’extérieur de l’agence, à savoir :

Le numéro de la carte professionnelle,

Les tarifs des prestations avec leur mode de calcul

Le montant de la garantie financière et des références du garant

Respecter le plafond des honoraires de gestion

L’une des obligations du mandataire concerne ses honoraires de gestion locative. Ceux-ci sont en effet plafonnées de la manière suivante :

• En zone très tendue : 12€ par m2
• En zone tendue : 10€ par m2
• Dans les autres zones : 8€ par m2
• Pour l’établissement de l’état des lieux : 3€ par m2

Les obligations contractuelles liées au mandat de gestion locative

L’agent immobilier est également tenu de respecter les engagements contractuels du mandat de gestion locative qui constituent « la loi des parties », mais également certaines contraintes quant au contenu obligatoire.

Les mentions obligatoires

Le contenu du mandat de gestion locative doit comporter certaines indications minimales faute de quoi il s’expose à son annulation. Il s’agit de :

• L’identité des parties et de leur adresse
• L’objet du mandat
• Les références du bien
• Le numéro de la carte professionnelle et du mandat
• La garantie financière
• La rémunération du mandataire et la personne qui a la charge de son paiement
• L’autorisation de recevoir des sommes d’argent concernant la gestion
• La durée du mandat
• Les missions et les pouvoirs du mandataire

Le respect des missions

La responsabilité du mandataire est contractuelle pendant toute la durée du mandat et peut être engagée en cas de défaillance sur le fondement de l’article 1992 du code civil. La résiliation du mandat de gestion locative, voire un dédommagement financier, peuvent alors être prononcés par le juge saisi. En effet, seul le manquement ou la faute grave (hormis le décès ou le changement du propriétaire) permettent de résilier le contrat avant son échéance initialement prévue. Il faudra toutefois que le propriétaire apporte la preuve que le mandataire n’a pas respecté ses obligations.

C’est pourquoi il est essentiel de définir avec précision les missions et les pouvoirs dévolus au professionnel de l’immobilier afin d’éviter toute situation conflictuelle. Il est alors utile de détailler ce qui relève de la gestion courante et des missions supplémentaires facturées séparément. Les premières sont le plus souvent :

• La recherche de locataires
• La signature des baux, de leurs renouvellements et l’envoi des congés
• La gestion de l’appel des loyers et des charges, de leurs encaissements et des impayés
• La réalisation des travaux dans le logement
• La vérification que le locataire a bien souscrit un multirisque habitation

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Actuellement, les obligations légales qui régissent le mandat de gestion locative sont issues de la loi HOGUET et de la loi ALUR. La loi ELAN de 2018 a également impacté les agences immobilières sans pourtant apporter de modifications significatives concernant les obligations du mandataire relatives, en particulier, à son contrat. Or, la loi NOGAL, issue du rapport « Louer en confiance » et actuellement en discussion au parlement, présage de plus profonds bouleversements. En effet, Le porteur du projet de loi entend positionner les professionnels au cœur du marché locatif pour apaiser les relations particuliers/professionnels de l’immobilier en passant notamment par la création d’un nouveau mandat de gestion locative. En cela, on peut être certain que cette loi ne laissera ni les bailleurs, ni les agents immobiliers indifférents.