Le mandat d’administration de biens est l’acte juridique par lequel un professionnel est autorisé à gérer des locations pour le compte d’autrui. Il centralise les droits et obligations du mandataire pour que sa relation commerciale avec le propriétaire soit la plus sereine possible. Or, le fondement juridique du mandat de gestion locative tel qu’on le pratique aujourd’hui a 50 ans : il s’agit de la loi Hoguet du 2 février 1970 et des décrets successifs pris en son application.

Retour sur la loi Hoguet

La loi Hoguet donne un cadre juridique à l’activité des professionnels de l’immobilier en instaurant des garanties et protégeant le public. Mais elle concerne autant les métiers de la transaction que de la gestion immobilière. 

Les grands principes posés par la loi Hoguet que les professionnels doivent respecter sont essentiellement les suivants : 

• Être titulaire d’une carte T (transaction) ou G (gestion) délivrée par la préfecture pour pouvoir exercer 
• Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle
• Disposer d’une garantie financière pour la détention de fonds pour le compte de leurs clients
• Détenir un mandat écrit de chaque propriétaire qui doit être numéroté et consigné dans un registre dédié
• Délivrer un reçu pour les sommes versées
• Afficher en agence tout en étant visible de l’extérieur le numéro de la carte professionnelle, les tarifs des prestations avec leur mode de calcul ainsi que le montant de la garantie financière avec les références du garant
  

Le mandat d’administration de biens dans la loi

La loi Hoguet impacte en particulier le mandat de gestion locative et impose certaines obligations au mandataire.

Les mentions obligatoires

Outre d’être rédigé et signé en deux exemplaires, l’une des premières obligations que doit respecter le mandat d’administration de biens est relative à ce qu’il doit contenir. Certaines mentions obligatoires conditionnent la validité du contrat. Sous peine de nullité, il doit indiquer au minimum : 

• L’identité et l’adresse des parties
• L’objet du mandat avec notamment les références du bien concerné
• Le numéro du mandat et de la carte professionnelle
• La garantie financière
• La rémunération du mandataire et la partie qui aura la charge de son paiement
• L’autorisation de recevoir des sommes d’argent relatives à la gestion du logement
• La durée du mandat
• Les pouvoirs et les missions du mandataire

La durée du mandat

Une période de gestion déterminée est une obligation du mandat d’administration de biens. Cette durée ne peut être supérieure à 30 ans. Toutefois, si le mandat dispose d’une clause de reconduction tacite, la durée totale ne peut dépasser 10 ans. D’une manière générale, les mandats de gestion locative sont signés pour 1 an avec une période de préavis pour y mettre un terme.

La définition des missions

Les missions du mandataire doivent être détaillées le plus précisément possible, avec notamment ce qui relève de la gestion courante et donc du forfait, et ce qui correspond à des prestations supplémentaires aux coûts spécifiques. Il n’existe en effet aucune liste prédéfinie des actions de gestion courante. Il est donc indispensable de les déterminer avec précision dans le mandat de gestion locative. Cela permet d’éviter tout malentendu. 

Le plus souvent, on retrouve dans la gestion courante :  

• La recherche de locataires solvables
• La conclusion des baux
• La gestion des renouvellements 
• La délivrance des congés
• L’appel et l’encaissement des loyers et des charges
• La gestion des impayés
• La réalisation des travaux d’entretien et de réparation
• La gestion des assurances et des sinistres 
• Le paiement des charges de copropriété, des taxes et des impôts correspondants

Les dernières modifications du mandat de location par la loi ALUR

La loi Hoguet est en vigueur depuis l’année 1970, ce qui est relativement long dans le monde en perpétuelle mouvance d’aujourd’hui. Or cette ancienneté lui confère autant de force qu’elle est source de nombreuses controverses. Car même si cette loi a fait l’objet de quelques amendements, les dernières en date étant issues de la loi ALUR, les modifications restent succinctes en matière de mandat de location mais ont tout de même un réel impact.

La rédaction des annonces immobilières

La loi ALUR du 24 mars 2014 apporte en premier lieu des contraintes concernant la rédaction des annonces immobilières. Le mandataire doit indiquer les mentions suivantes dans ses annonces : 

• Le montant du loyer et des charges, distincts les uns des autres
• Les moyens de récupération des charges et du dépôt de garantie
• Les honoraires de gestion TTC et détaillés 
• Le type de location (nue ou meublée)
• La surface en m2
• La commune de localisation
  

Le plafonnement des honoraires

Le mandat de gestion locative doit impérativement indiquer le montant de la rémunération du gestionnaire. Or, depuis la loi ALUR, ses honoraires sont plafonnés à : 

• 3€ par m2 pour l’établissement de l’état des lieux
• 12€ par m2 en zone très tendue
• 10€ par m2 en zone tendue
• 8€ par m2 dans les autres zones

Cependant, le principe de partage possible des honoraires de gestion entre propriétaire et locataire demeure inchangé, étant précisé que le montant de la part du locataire ne peut excéder celle payée par le propriétaire.

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Si le mandat de gestion locative dépend intrinsèquement de la loi Hoguet, il ne devrait pas tarder à être bouleversé par la loi Nogal actuellement en discussion au parlement. En effet, le député Nogal, qui nomme son projet « Louer en confiance », souhaite remettre les professionnels au cœur des locations relevant du secteur privé. Pour ce faire, il entend créer un nouveau mandat d’administration de biens pour faire face notamment à la future prise en charge par les gestionnaires locatifs du dépôt de garantie. Ainsi, loi Hoguet et loi ALUR ne seront plus les deux seuls piliers législatifs qui régissent le mandat de location.