Actualité immobilière, Gestion Immobilière

Mandat de gestion locative : les nouvelles contraintes des lois ALUR et ELAN

Un mandat de gestion locative est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier, le mandant, missionne un professionnel, le mandataire, pour s’occuper de la location de son patrimoine immobilier. Puisque c’est un contrat, ce mandat génère des droits et des obligations.

En tant que professionnel de l’immobilier, votre qualité de mandataire de gestion locative vous contraint au respect de la loi Hoguet. Celle-ci encadre depuis 1970 les métiers de l’immobilier dans leur ensemble, celui d’administrateur de biens en particulier. Elle instaure des protections pour le public avec notamment l’obligation de formaliser un engagement écrit avec la signature d’un mandat de gestion locative.
Mais cette loi de près de 50 ans a fait l’objet de différents ajustements, les principaux étant issus de la loi ALUR et de la loi ELAN.

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1. Quels sont les effets de la loi ALUR sur le mandat de gestion locative ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 modifie en profondeur l’ancienne loi Hoguet. Elle fait évoluer de manière significative différents domaines du logement en impactant de nombreux acteurs.
Mais si la loi ALUR a certes des incidences sur le large secteur de l’immobilier, ses implications concernent principalement les rapports au sein du parc locatif privé avec un renforcement des droits des locataires.
Ses conséquences sur le mandataire de gestion locative sont nombreuses ; voici les principales.

>>> Lire l'article : "Gestion locative : les bonnes pratiques pour rassurer le propriétaire"

1) Les relations entre bailleurs et locataires

Un des principaux souhaits de la loi Alur est de protéger les locataires contre certains propriétaires indélicats. Elle instaure un « permis de louer » (simple déclaration ou autorisation préalable selon le cas) et un contrôle sur la qualité des logements mis en location.

Concernant la vie même du bail, le délai de préavis est ramené de 3 à 1 mois dans les zones tendues. Le dépôt de garantie est limité à 2 fois le montant du loyer et doit être restitué sous un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée. La loi ALUR prévoit aussi un état des lieux et un bail types pour faciliter les démarches et éviter les abus. Par ailleurs, le logement meublé dispose enfin d’un statut et d’une liste d’équipements obligatoires.

L’encadrement des loyers en zone tendue a toutefois bouleversé les relations entre locataires et propriétaires. Lors des renouvellement des baux en cours, le montant du loyer ne peut dépasser un prix au m2 selon la zone géographique ou le type d’habitation. Notons ici que la jurisprudence qui a succédé à la loi ALUR a contrecarré cette règle pendant quelques temps.

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2) Les obligations du mandataire de gestion locative

Avec la loi ALUR, les titulaires de mandat de gestion locative ont également vu leurs obligations se durcir. Pour plus de transparence, vous êtes tenus de rédiger vos annonces immobilières de location en respectant les mentions suivantes :

  • Le montant du loyer et des charges
  • Les modalités de récupération des charges et du dépôt de garantie
  • Les honoraires de gestion détaillés et TTC
  • Le type de location si elle est meublée
  • La surface en m2 et la commune de localisation

Quant aux honoraires relatifs au mandat de location (à la charge du bailleur sauf s’ils sont au bénéfice des deux parties et peuvent alors être partagés) la loi ALUR les plafonne :

  • 3€ par m2 pour l’établissement de l’état des lieux
  • 12€ par m2 en zone très tendue
  • 10€ par m2 en zone tendue
  • 8€ par m2 partout ailleurs

>>> Lire l'article : "Mandat de gestion locative : quelles obligations pour le mandataire ?"

2. Quelles nouveautés apporte la loi ELAN en matière locative ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 innove tout en renforçant certaines dispositions de la loi ALUR.

1) Le bail mobilité

Il s’agit d’un bail plus souple que le bail meublé simple. Sa création a pour but de remettre sur le marché locatif certains logements qui ne l’étaient plus du fait de l’inadéquation des baux classiques. Le bail mobilité répond directement aux attentes tant des bailleurs que des locataires. Il est en effet destiné à une catégorie spécifique de personnes non sédentaires ne souhaitant pas s’engager sur plus de 10 mois.

Ce nouveau type de bail permet désormais au mandataire de gestion locative de mieux répondre aux attentes de son client dans la location de son bien.

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2) L’encadrement des loyers

Du fait des tergiversations jurisprudentielles notamment à Paris suite à l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR, la loi ELAN reconduit ces mesures sur 5 ans avec la création d’un observatoire des loyers. Toutefois, les collectivités locales volontaires situées en zone tendue peuvent faire une demande de plafonnement des loyers pour une période de 2 ans.

3. Quelles sont les sanctions ?

Depuis 2019, le préfet peut directement sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas les obligations issues des loi ALUR et ELAN. Les mandataires de gestion locative doivent donc être spécifiquement attentifs aux points suivants :

  • L’encadrement des loyers : si le préfet a connaissance d’un dépassement de loyer, il peut adresser une mise en demeure au bailleur de restituer au locataire le trop-perçu. Si le propriétaire persiste, il pourra être sanctionné d’une amende pouvant aller de 5.000€ (personne physique) et 15.000€ (personne morale).

  • Le permis de louer : Si le préfet est informé qu'un propriétaire a mis en location un logement sans effectuer la démarche préalable, il l'invite à présenter ses observations dans un délai d'un mois. Pendant ce délai, le bailleur peut se mettre à jour. À défaut, le préfet peut le sanctionner avec une amende pouvant atteindre 5.000 € suivant la gravité des faits. Si le bailleur renouvelle son erreur dans un délai de trois ans, il risque alors une amende qui peut atteindre 15.000 €.

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En définitive, avec la loi ALUR et la loi ELAN, le mandat de gestion locative gagne en responsabilités. Face au durcissement des règles en faveur du locataire, le mandataire de gestion locative doit être vigilant pour accompagner au mieux son client dans le respect de ces nouvelles règles.