Gestion Immobilière

Mandat de gestion immobilière en agence : 6 points de vigilance

Le mandat de gestion est un outil de travail fondamental pour toute agence immobilière qui exerce une activité de gestion locative. Grâce à lui, elle devient mandataire locatif pour le compte de bailleurs qui souhaitent se décharger des contraintes administratives et techniques relatives à la mise en location de leur bien

Toutefois, le mandat de gestion immobilière constitue aussi le fondement juridique des missions que le propriétaire est amené à confier à un administrateur de biens. Or, depuis la loi Hoguet, la loi ALUR et la loi ELAN sont venues préciser le statut de l’agence immobilière dont l’activité est désormais plus encadrée. En cela, il est essentiel d’être vigilant sur la rédaction du mandat de gestion locative.

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Les mentions obligatoires du mandat de gestion immobilière

Afin d’entériner leurs engagements et d’éviter tout malentendu en cas de divergence d’opinion, le mandat de gestion immobilière doit être établi en 2 exemplaires et signé par les parties. Mais pour être totalement valide, il doit impérativement comporter les informations suivantes : 

  • Le numéro du mandat
  • L’identité du mandant et la raison sociale du mandataire
  • Le numéro et la préfecture de délivrance de la carte professionnelle 
  • La caisse de garantie financière souscrite par le mandataire locatif
  • La désignation du bien
  • Les pouvoirs confiés au mandataire et ses obligations
  • La rémunération de l’agence immobilière
  • La durée du mandat

Ces informations sont obligatoires sous peine de nullité du mandat.

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Les manquements qui invalident un mandat de gestion

La validité du mandat de gestion locative ne dépend pas seulement de son contenu. En effet, l’agence immobilière est tenue au respect de certaines obligations quant à la gestion de ses mandats, à savoir : 

  • Le mandat est écrit en autant d’exemplaires que de parties : cela peut paraître évident, mais un simple échange par mail sur les contours de la mission n’est pas suffisant.
  • Chaque mandat doit disposer d’un numéro chronologique reporté sur un registre des mandats : les exemplaires sont quant à eux consignés dans un second registre.

  • Avant sa signature, chaque mandat doit faire l’objet d’une information précontractuelle : l’agence immobilière doit pouvoir justifier de l’exécution de cette obligation d’information du bailleur.

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Les engagements du mandant et du mandataire

Comme pour tout contrat, le mandat de gestion immobilière génère des obligations pour le mandataire, mais aussi pour le mandant quant à la location de son logement.

  • Le mandataire locatif s’engage à mettre tout en œuvre pour assurer l’ensemble des missions qui lui sont confiées et informer le bailleur de ses actions. En cas de litige, il doit être de ce fait en mesure d’apporter la preuve qu’il a mis tous les moyens nécessaires pour y parvenir. En cas de manquement à ses obligations, pour cause de négligence ou de faute, il peut être poursuivi en indemnisation par le propriétaire.

  • Le mandant s’engage quant à lui à ne pas entraver l’exécution du contrat par le mandataire et à lui verser les honoraires contractuellement définis pour la location de son appartement ou de sa maison. Il doit également louer son bien dans les prix du marché.

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La durée du mandat de gestion locative

La durée de la mission est un point central du mandat de gestion immobilière. Elle doit impérativement être à durée déterminée sans pouvoir dépasser 30 ans. Une durée indéterminée est effectivement interdite sous peine de nullité. Par contre, si une clause de reconduction tacite est prévue au contrat, celle-ci est nécessairement limitée à 10 ans. De manière habituelle, les agences immobilières proposent des mandats de gestion locative d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Par ailleurs, si le bailleur souhaite confier la location de son bien à un autre gestionnaire, il peut à tout moment dénoncer le mandat en respectant le préavis prévu au contrat. Le délai légal est compris entre 1 et 3 mois.

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La définition des missions de gestion courante

Il n’y a pas de définition légale ni de liste exhaustive des tâches relevant de la gestion courante à inclure dans le mandat. L’agence immobilière a alors la liberté d’y inclure les prestations qu’elle considère en faire partie. Sa seule obligation est de les détailler le plus explicitement possible dans le contrat. Habituellement, ce sont les missions suivantes :

  • Rechercher des locataires solvables
  • Conclure les baux, assurer leurs renouvellements et délivrer les congés
  • Appeler et encaisser les loyers et les charges
  • Gérer les impayés
  • Faire réaliser les travaux d’entretien et de réparation
  • Assurer le logement et gérer les sinistres
  • Payer les charges de copropriété, les taxes et les impôts afférents

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La définition des prestations supplémentaires

Les missions dites hors mandat sont généralement des prestations supplémentaires facturées en sus de la gestion courante. Comme pour celle-ci, le mandat de gestion locative doit être le plus précis possible sur ce point afin d’éviter toute contestation de la part du bailleur. Mais elles sont aussi établies à la convenance de l’agent immobilier. C’est pourquoi il serait trop long de tenter d’établir une liste exhaustive. On retrouve toutefois le plus souvent : 

  • Les déplacements sur place
  • La passation de marchés de travaux au-delà d’un certain montant
  • La demande de subventions ou d’aides
  • La représentation du bailleur à l’assemblée générale annuelle de copropriété
  • L’établissement de la déclaration des revenus fonciers...

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Finalement, les aspects sur lesquels tout professionnel doit être attentif en matière de mandat de gestion immobilière sont ceux qui relèvent de la légalité et de la transparence. Ce sont des points de vigilance qui permettent au mandataire locatif de renvoyer une image de sérieux et de compétence. Ainsi, le propriétaire sait dans quelles conditions il confie la location de son bien. Quant au professionnel, il pourra très certainement compter sur un renouvellement de ses mandats de gestion locative en tout confiance.