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Loi Hoguet : obligations pour les professionnels immobiliers

Dans le secteur de l’immobilier, la loi Hoguet représente un socle législatif fondamental pour bon nombre de professionnels. Depuis bientôt 50 ans, ses dispositions encadrent les activités immobilières relatives aux transactions immobilières. Elle concerne :

  • La vente de biens et de fonds de commerce
  • La transaction de titres sociaux
  • La gestion locative
  • L’administration de biens

La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2019, ainsi que leurs décrets d’application, ont récemment adapté le statut de l’agent immobilier prévu par la loi Hoguet au contexte actuel.

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Quels sont les principes généraux de la loi Hoguet ?

Votée dans un contexte de scandales immobiliers, l’objectif premier de la loi Hoguet était de mettre de l’ordre dans des opérations immobilières où un certain désordre s'était installé.

Elle a par conséquent mis un terme à une situation floue qui était largement défavorable aux détenteurs de patrimoine immobilier.

a. Protéger le public par des garanties et des contrôles

Rappelons en premier lieu que cette loi est d’ordre public. Ce qui veut dire que l’on ne peut y déroger par simple convention des parties. C’est un signe fort par lequel on comprend que la loi Hoguet a souhaité délimiter l’activité d’agent immobilier afin de protéger la clientèle contre certains agissements inopportuns. Cette position est confirmée par les sanctions pénales qui sont prévues en cas du non-respect des dispositions légales.

b. Assurer le professionnalisme des acteurs de l’immobilier

La loi Hoguet conforte également l’idée que les activités de transaction doivent être effectuées par des agents immobiliers disposant des compétences nécessaires pour assurer leur qualité. Le métier a gagné en rigueur et professionnalisme.

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Quelles obligations impose-t-elle aux professionnels de l’immobilier ?

L’agent immobilier étant un représentant, son activité et sa rémunération doivent être acceptées au préalable par le client qui lui confie sa mission.

a. Loi Hoguet et mandat

Pouvoir vendre ou gérer le bien d’autrui nécessite d’être formellement autorisé par écrit par son propriétaire. Ce dernier, le mandant, missionne le mandataire, l’agent immobilier, dans un but et pour un coût déterminés. Mandat de vente, de gestion ou encore mandat de recherche immobilier, la loi Hoguet oblige le professionnel à les consigner dans un registre spécifique. Elle instaure 4 sortes de mandats (simple, exclusif, semi-exclusif et co-exclusif) qui doivent respecter un certain formalisme. Les mentions suivantes sont obligatoires :

  • Son objet et sa durée
  • Les pouvoirs attribués au mandataire et sa rémunération
  • Les modalités de partage éventuel de la rémunération
  • Un numéro d’enregistrement

 

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b. Loi Hoguet et gestion locative

  • L’affichage

Pour plus de transparence, les professionnels doivent afficher dans leurs locaux des informations destinées à la clientèle. Les honoraires étant fixés librement, la loi Hoguet entend permettre à chacun d’en prendre ouvertement connaissance, de l’extérieur et dès l’entrée dans l’agence.

 

  • Les annonces

Lorsque la location du bien est supérieure à 90 jours, les annonces doivent respecter certaines mentions :

  • Le montant du loyer mensuel, charges comprises
  • Le montant des charges avec leur mode de récupération
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Le type de bien (meublé ou nu)
  • Le montant des honoraires dont la part réservée à l’établissement de l’état des lieux
  • La commune de situation avec le numéro de l’arrondissement
  • La surface habitable

En outre, il appartient à l’agent immobilier de procéder préalablement aux vérifications relatives à la propriété et l’état du bien ainsi qu’à la solvabilité du locataire.

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Comment se mettre en conformité avec la loi Hoguet ?

L’activité d’agent immobilier relève de l’activité de nature commerciale qui peut être exercée en entreprise individuelle ou en société, voire en association loi 1901. C’est pourquoi, sous peine de sanctions pénales, le professionnel de l’immobilier doit se mettre en conformité sur les points suivants :

a. La carte professionnelle

La loi Hoguet impose une carte professionnelle numérotée délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Il existe la carte « T » pour les transactions et la carte « G » pour la gestion. Initialement d’une durée de 10 ans, la validité de ces cartes a été ramenée par la loi ALUR à 3 ans. La loi ALUR a par ailleurs créé une carte professionnelle « S » spécifique pour les syndics de copropriété.

b. La responsabilité professionnelle

Pour pouvoir être titulaire d’une carte professionnelle, l’agent immobilier doit justifier d’une responsabilité civile professionnelle qui permet d’assurer les conséquences financières éventuelles liées à la gestion et aux transactions.

c. La garantie financière

De la même manière, la loi Hoguet oblige l’agent immobilier à disposer d’une garantie financière souscrite auprès d’une banque ou d’un organisme professionnel dans la mesure où il détient les fonds pour le compte de ses clients. Ces fonds doivent être déposés sur un compte dédié, consignés dans un registre des versements et faire l’objet d’un reçu.

d. L’aptitude professionnelle

Enfin, l’agent immobilier doit prouver son aptitude à exercer son activité suivant notamment ses diplômes. La loi ALUR a renforcé cet aspect en prévoyant une formation continue obligatoire pour les titulaires de la carte de 14 heures par an. Cette dernière obligation, destinée à perfectionner les connaissances, porte sur les questions juridiques, économiques et commerciales mais aussi la déontologie et les techniques de construction.

Nouveau call-to-action

 

La loi ELAN est venu terminer le processus de détermination de la fonction d’agent immobilier initié par la loi Hoguet. En effet, elle sanctionne de 6 mois d’emprisonnement et de 7.500 € d’amende le fait d’utiliser la dénomination d’agent immobilier en n’étant pas titulaire de la carte professionnelle correspondante.

Finalement, au regard des modifications qu’elle a subies et qui sont somme toute assez récentes, on peut dire que la loi Hoguet, malgré son âge avancé, demeure un cadre sûr pour l’ensemble des activités immobilières.