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    Gestion locative : quelles obligations pour l'agence immobilière ?

    Les obligations d'une agence immobilière en matière de gestion locative sont nombreuses et peuvent avoir des conséquences importantes. Découvrez-les.

    Un propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à un professionnel parce qu’il souhaite se décharger de toutes les contraintes afférentes. Toutefois, la gestion locative impose certaines obligations à l’agence immobilière mandatée, tant pour être habilitée à accepter le mandat qu’au regard des responsabilités qui en découlent. Le mandataire doit en effet avoir connaissance de tout ce que cela implique pour les personnes concernées.

    Les obligations de l’agence immobilière pour exercer une activité de gestion locative

    Tout agent immobilier n’est pas automatiquement administrateur de biens. La loi Hoguet fixe les modalités d’exercice de cette activité.

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    Les contraintes du statut juridique

    Pour avoir le droit d’ouvrir une agence immobilière de gestion locative, il est nécessaire de :  

    Obtenir la carte professionnelle obligatoire

    Une carte professionnelle d’agent immobilier spécifiée « Gestion immobilière » est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie pour une durée de 3 ans renouvelables. Le titulaire doit remplir des conditions de moralité et d’aptitude professionnelle.

    Disposer d’une garantie financière 

    Les activités de l’agent immobilier doivent être financièrement garanties par un organisme d’assurance agréée. Dans la mesure où il est destiné à détenir des fonds appartenant à ses clients, le montant minimum de cette garantie est de 110.000 €.

    Ouvrir un compte bancaire 

    Pour la même raison de manipulation de fonds qui ne lui appartiennent pas, l’administrateur de biens a pour obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité de gestion locative, distinct du compte bancaire de l’agence.

    >>> Lire aussi : L’agence immobilière digitale : plus avantageuse que la traditionnelle ?

    Souscrire une responsabilité civile professionnelle 

    Pour garantir un éventuel non-respect des droits de l’agence immobilière envers le propriétaire ou le locataire, le professionnel doit justifier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.

     

    Le mandat de gestion locative

    Le mandat de gestion est l’obligation fondamentale de l’agence immobilière pour la mise en œuvre de sa gestion locative.

     

    Les droits de l’agence immobilière

    Le mandat, s’il fait référence à ces missions, autorise le mandataire à : 

    • Rechercher un locataire
    • Rédiger un bail et gérer son renouvellement
    • Réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie
    • Encaisser le loyer et les charges ainsi qu’appliquer les révisions
    • Missionner les entreprises nécessaires aux travaux d’entretien ou de réparation
    • Gérer les loyers impayés et les procédures en recouvrement
    • Aider le propriétaire dans sa déclaration fiscale

     

    Les implications pour le propriétaire

    Le bailleur est lui-même engagé par le mandat qu’il signe. Il doit pour sa part : 

    • Accepter de louer au prix du marché : cette contrainte est nécessaire pour assurer la bonne application du mandat de gestion locative mais également permettre aux garanties de s’appliquer.
    • Régler les honoraires : la contrepartie des prestations est de les payer. Précisons à ce sujet que, même si les honoraires du mandat de gestion locative sont libres, ils sont désormais plafonnés par la loi ALUR.  

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    Les obligations de l’agence immobilière envers le propriétaire

    La profession de mandataire immobilier est réglementée, c’est-à-dire qu’elle est soumise à des dispositions d’ordre public. Mais dans son exercice, l’agence immobilière est aussi tenue à certaines obligations vis-à-vis du propriétaire.

    • Respecter les termes du contrat : Le mandataire étant lié au bailleur par un contrat qui fixe des obligations mutuelles, le droit des contrats s’applique. Le mandant confie des missions à l’agent immobilier qui s’engage à les exécuter.

    • Veiller aux intérêts immobiliers du mandant : Toutes les dispositions du mandat de gestion locative doivent être mises en œuvre dans l’intérêt du propriétaire. Bien qu’intrinsèque au mandat, cette obligation est parfois négligée.

    • Informer le mandant de toutes les opérations : Pendant toute la durée du mandat, la communication entre les parties est cruciale. Le propriétaire doit être prévenu de toute les opérations entreprises par le mandataire dans le cadre de sa gestion.

    >>> Lire aussi : Le logiciel immobilier, atout indispensable de l’agence immobilière ?

    Les obligations de l’agence immobilière envers le locataire

    Trop souvent oublié de la relation mandant/mandataire, le locataire a des droits au regard du bien proposé à la location.

    • L’obligation de conseil et d’information :  D’abord, dans le cadre de la recherche d’un bien à louer, le mandataire est tenu d’informer correctement le locataire sur le bien à louer afin de l’aider et de l’accompagner dans sa prise de décision.

    • La bonne exécution du mandat de gestion locative : Une fois le bien loué, l’obligation de l’agence immobilière envers le locataire est issue du contrat de bail qu’il lui a fait signer pour le compte du bailleur. La responsabilité du mandataire envers le locataire est extra contractuelle.

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    Le non-respect des obligations de l’agence immobilière de gestion locative

    La responsabilité engagée

    Dans l’éventualité où l’agence immobilière ne respectait pas ses obligations, sa responsabilité pourrait être engagée au titre de :

    • La responsabilité contractuelle : lorsque les clauses du mandat de gestion locative ne sont pas respectées.
    • La responsabilité délictuelle : lorsque le locataire a subi un préjudice dans l’exécution du mandat dont il n’est pas signataire et pour lequel il dispose de la preuve de l’existence d’une faute.

    Cette responsabilité peut donner lieu à des dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure judiciaire compte tenu du préjudice subi.

    La résiliation du mandat

    Si le propriétaire souhaite mettre un terme au mandat de gestion locative avant son terme pour non-respect des obligations, il doit s’assurer qu’il ne contient pas une clause d’indemnisation pour cause de rupture. Si en effet, la résiliation anticipée est possible du fait du droit commun du mandat, sa mise en œuvre dépend de l’éventuelle présence d’une telle clause qui pourrait coûter cher au mandant. Ceci étant, une telle opération, purement contractuelle, n’est pas exclusive d’une action judiciaire en indemnisation d’un préjudice.

    Nouveau call-to-action

    En gestion locative, les obligations auxquelles sont soumises les agences immobilières démontrent qu’une certaine rigueur est indispensable afin qu’elles ne soient pas exposées à des poursuites, tant par le bailleur que le locataire.

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