Dans l’esprit de tout un chacun, une agence immobilière de gestion locative est un professionnel qui intervient pour le compte de propriétaires de biens immobiliers. Elle se positionne en tant qu’intermédiaire lorsque ceux-ci souhaitent déléguer leur mise en location ainsi que le suivi des locataires sélectionnés. 

Or, tant leurs missions spécifiques et que leurs modalités d’exécution sont nettement moins connues du grand public. Pourtant, les agences immobilières exercent une activité réglementée, dernièrement revisitée pour une grande partie par la loi ALUR en 2014. 

Pour vous aider, voici tout ce que vous devez savoir sur l’agence immobilière de gestion locative.

La carte professionnelle : l’habilitation de l’agence immobilière

Avant toute chose, il faut avoir à l’esprit que tout le monde ne peut pas prendre en charge la gestion locative d’un bien immobilier. Seuls les titulaires d’une carte professionnelle de gestion immobilière, appelée communément « carte G », y sont autorisés. Le gérant de l’agence immobilière doit donc en faire la demande.

Les aptitudes professionnelles

La carte professionnelle s’obtient en justifiant de l’un des 3 cas de figure suivants :

• Un diplôme d’un niveau supérieur ou égal à un bac+3 en droit, économie ou commerce.
• Un diplôme de type baccalauréat ou un diplôme équivalent en droit, économie ou commerce, associé à une expérience salariée d’au moins 3 ans à temps complet.
• Une expérience, d’au moins 10 ans à temps complet dans un emploi non-cadre ou d’au moins 4 ans à temps complet dans un emploi cadre ou dans le secteur public, dans l’intermédiation d’un bien immobilier

Les conditions complémentaires

Par ailleurs, le demandeur doit justifier d’une bonne moralité en fournissant un bulletin n°2 de casier judiciaire vierge. Il est également obligé :

• D’ouvrir un compte séquestre, improductif d’intérêts, dédié à l’activité d’encaissement de fonds pour le compte de ses mandants, 
• D’obtenir une garantie financière d’au moins 110.000 €,
• De souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Les démarches administratives

Le formulaire cerfa 15312*01 complété des justificatifs d’aptitude est adressé à la chambre de commerce et d’industrie du lieu d’exercice. Une fois délivrée, la durée de validité de la carte professionnelle est de 3 ans renouvelable.

Le mandat de gestion locative : les droits et obligations du mandataire 

Une fois habilitée par la loi, l’agence immobilière doit être autorisée par les propriétaires bailleurs. Le mandat de gestion locative entérine alors leurs accords. Il doit toutefois respecter certaines conditions sous peine de nullité.

Le contenu

Le mandat de gestion, établi en 2 originaux, doit impérativement comporter les informations suivantes : 

• Un numéro chronologique pour le registre des mandats
• L’identité du propriétaire confiant la gestion locative et la désignation de son bien
• La préfecture de délivrance de la carte professionnelle
• La caisse de garantie financière souscrite
• Les pouvoirs et obligations confiés au mandataire et sa rémunération suivant les plafonds prévus
• La durée, impérativement déterminée, du mandat de gestion locative

Les conditions de résiliation sont quant à elles vivement conseillées.

Les obligations légales d’exercice

L’agence immobilière de gestion locative est contrainte de respecter certaines règles dans l’établissement des annonces. Celles-ci doivent indiquer : 

• Le montant distinct du loyer et des charges
• Les moyens de récupération des charges et du dépôt de garantie
• Les honoraires de gestion (TTC et détaillés)
• La location nue ou meublée
• La surface en m2
• La commune

Les différentes missions confiées par les propriétaires bailleurs

C’est souvent dans le cadre d’un investissement locatif que les propriétaires bailleurs font appel à une agence immobilière. Qu’il s’agisse de locations nues ou meublées, les missions qui lui sont confiées sont mentionnées au mandat. Leur définition est libre car il n’existe aucune obligation légale en la matière. Les parties signataires ont toutefois intérêt à être le plus exhaustives possible. Généralement, ces missions sont scindées en 2 catégories.

La gestion courante

Sont inclus dans le forfait d’honoraires du mandat de gestion locative :

• La recherche de locataires solvables
• La conclusion des baux
• La gestion des renouvellements et des congés
• L’appel et l’encaissement des loyers
• L’appel et la régularisation des charges
• La gestion des impayés
• La réalisation des travaux d’entretien et de réparation
• L’assurance du logement et la gestion des sinistres
• Le paiement des charges de copropriété, des taxes et impôts afférents

Les prestations supplémentaires

L’agence immobilière peut par ailleurs proposer des prestations hors mandat de gestion locative, facturées en sus des frais de gestion courante. Celles-ci font cependant l’objet d’un accord entre les parties. On retrouve :

• La déclaration fiscale des revenus locatifs
• Les déplacements sur place
• La signature des marchés de travaux au-delà d’un montant maximum
• La demande de subventions ou d’aides
• La représentation du bailleur auprès de la copropriété…

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On peut dire que pour une agence immobilière de gestion locative, les conditions d’exercice de son activité se sont considérablement durcies. Elle s’est vue obligée de composer, au fil de ces dernières années, avec de nouvelles exigences. Certes celles-ci sont destinées à rassurer le propriétaire confiant la gestion locative de son bien à un professionnel, mais la responsabilité de celui-ci s’est par la même occasion accrue. Le projet « louer en confiance » porté par le député Nogal, dont l’objectif est de remettre l’agence immobilière au cœur de la location privée, devrait de nouveau bouleverser ce cadre légal. 

Dans ce contexte de complexification réglementaire, les professionnels immobiliers ont pourtant la chance de pouvoir désormais compter sur de nombreux outils issus de l’innovation technologiques pour faciliter et assurer leurs missions. Et par répercussion, les propriétaires bailleurs seront définitivement gagnants à faire appel à une agence immobilière de gestion locative.